Premier semestre de l’année 2012 : légère tendance à la baisse
Les mises en chantier au Québec et au Canada
Après avoir atteint une pointe en 2010 à la suite de la récession, le nombre de mises en chantier au Québec a suivi une légère tendance à la baisse qui s’est poursuivie au premier semestre de l’année 2012 (- 0,6 % ou 22 087 mises en chantier). Malgré cette faible diminution en début d’année, le dynamisme des deux dernières années se traduit par un nombre record de logements en construction au Québec actuellement.
La situation des autres provinces est tout autre puisque le nombre de mises en chantier a fait un bond de 25 % (79 857) pour la même période dans le reste du Canada. En fait, la majorité des autres provinces canadiennes ont connu une chute du nombre de nouvelles constructions beaucoup plus importante que le Québec pendant la récession, expliquant le phénomène de rattrapage qui se produit dans le reste du Canada.
Les mises en chantier dans les centres urbains
Sur le plan de la répartition géographique, les trois quarts des mises en chantier sont réalisées dans une des six régions métropolitaines de recensement (RMR). Les plus petits centres urbains (en dehors des RMR) et les centres de moins de 10 000 habitants se partagent à parts égales le reste des nouvelles constructions sur le territoire québécois. Le nombre de nouvelles constructions est demeuré relativement stable au premier semestre de l’année 2012 sur le territoire des RMR (- 0,3 %). Toutefois, il a chuté de 6 % dans les plus petits centres urbains et a augmenté de 4 % dans les centres de moins de 10 000 habitants.
Près des deux tiers des nouveaux logements qui sont construits sur le territoire des régions métropolitaines du Québec sont situés dans la RMR de Montréal. En conséquence, la situation de Montréal en matière d’habitation influence grandement le nombre de mises en chantier au Québec. Cependant, au cours du dernier semestre, les mises en chantier ont affiché une hausse dans toutes les RMR, sauf celle de Montréal (- 7 %).
Les mises en chantier selon le type de construction
La popularité des maisons individuelles neuves continue de s’estomper, avec une quatrième baisse semestrielle consécutive au premier semestre de l’année 2012 (- 4 %). En fait, la maison individuelle est en perte de vitesse depuis 2005. À l’inverse, le nombre de nouveaux logements dans des immeubles à appartements suit une tendance à la hausse depuis une quinzaine d’années. Au premier semestre de l’année 2012, il a encore connu une augmentation de 2,6 % par rapport au premier semestre de l’année précédente. La popularité de ce type de construction a dépassé celle de la maison individuelle en 2006 et l’écart ne cesse de s’agrandir depuis.
La chute du nombre de nouvelles constructions de maisons individuelles au cours du semestre s’explique exclusivement par la réduction dans les RMR (- 11 %), puisque ce nombre a augmenté dans les autres centres urbains de plus petite taille (+ 5 %) et dans les centres de moins de 10 000 habitants (+ 4 %). En contrepartie, la croissance dans le segment des immeubles à appartements s’explique presque essentiellement par la hausse dans les RMR (+ 6 %, soit 572 logements de plus), qui fait suite à l’augmentation de 807 logements (+ 7 %) observée au cours du semestre précédent. Ce type de construction est surtout réalisé dans les RMR de Montréal (6 512 nouvelles constructions ou 56 % d’entre elles) et de Québec (1 898 ou 16 %).
Après une croissance marquée en 2010 et durant la première moitié de l’année 2011, le nombre de nouveaux logements dans des immeubles à appartements dans les plus petits centres urbains (moins de 100 000 habitants) est à la baisse depuis les deux derniers semestres (- 4 % et - 28 % respectivement pour le dernier semestre de l’année 2011 et le premier semestre de l’année 2012).
Les mises en chantier selon le marché visé
Cette hausse des mises en chantier d’immeubles à appartements au cours du dernier semestre dans les RMR est attribuable autant au segment locatif (+ 5 %) qu’à la copropriété (+ 9 %). Le semestre en cours met donc fin à une suite de plusieurs semestres affichant une baisse des mises en chantier de logements locatifs dans les RMR du Québec, où se concentrent les trois quarts des locataires québécois. Malgré la hausse du premier semestre, le nombre de constructions locatives demeure néanmoins très faible (2 676 logements pour le semestre).
À l’inverse, les mises en chantier de logements locatifs ont chuté considérablement dans les centres de moins de 100 000 habitants (- 44 %), surtout dans ceux de moins de 50 000 habitants (- 59 %). Les résultats de la première moitié de l’année 2012 laissent donc supposer que le nombre de mises en chantier de logements locatifs dans les centres de moins de 100 000 habitants redeviendra sensiblement le même qu’avant la récession, puisque celui-ci a été exceptionnellement élevé au cours des deux dernières années.
Comme dans les RMR, la copropriété continue de croître dans les plus petits centres. Au premier semestre de l’année 2012, ce segment de marché a fait un bond de 79 % dans les centres de moins de 100 000 habitants et il a même triplé dans les centres de moins 50 000 habitants. Bien que 95 % des logements en copropriété se concentrent toujours sur le territoire des RMR (74 % à Montréal et 13 % à Québec), ce segment de marché prend graduellement de l’ampleur dans les centres de moins de 100 000 habitants.
Les nouvelles constructions de logements en copropriété prennent maintenant des proportions considérables dans les RMR, puisqu’elles représentent entre 40 % et 50 % des logements mis en chantier (57 % à Montréal). Cette part atteignait moins du tiers il y a deux ans. La copropriété suscite aussi un engouement dans les autres régions canadiennes, principalement à Toronto et à Vancouver. À l’instar du Québec, le nombre de copropriétés a augmenté substantiellement au cours des deux dernières années dans le reste du Canada, et cette tendance s’est poursuivie au premier semestre de l’année 2012 (+ 48 % dans le reste du Canada et + 11 % au Québec par rapport au premier semestre de l’année 2011). En fait, 40 % des mises en chantier dans le reste du Canada au premier semestre sont des copropriétés en comparaison à 33 % au Québec. Dans les deux cas, il s’agit d’un record et d’une augmentation importante par rapport au semestre équivalent en 2011 (30 % au Québec et 34 % dans le reste du Canada).
À cause du nombre élevé de logements en copropriété qui ont été achevés récemment ou qui sont actuellement en construction, les promoteurs pourraient éprouver des difficultés à trouver des acheteurs pour ces nouveaux logements au cours des prochains trimestres. Pour l’instant, le nombre de copropriétés terminées et non vendues demeure autour de la moyenne des cinq dernières années.
Les mises en chantier dans les régions administratives
Les mises en chantier ont beaucoup fluctué dans les régions administratives du Québec entre les premiers semestres des années 2011 et 2012. Dans l’île de Montréal et la région des Laurentides, elles ont connu une diminution relativement modeste. Dans le reste de la périphérie, les variations ont été considérables. Aucun nouveau logement locatif n’a été mis en chantier à Laval et le segment de la copropriété a beaucoup ralenti. Dans Lanaudière, une contraction dans le segment du logement locatif et dans celui de la propriété individuelle dans les municipalités de Terrebonne et de Mascouche explique la chute du nombre de nouvelles constructions.
Les villes de Brossard et de Chambly, sur la Rive-Sud de Montréal, sont à elles seules responsables de la hausse du nombre de nouvelles constructions en Montérégie durant la première moitié de l’année. Brossard s’est illustrée dans le segment du logement locatif et Chambly, dans celui de la copropriété.
Seulement trois nouveaux logements locatifs ont été mis en chantier dans l’agglomération de Val-D'Or au premier semestre de l’année 2012, comparativement à 106 pendant la même période en 2011. C’est ce qui explique la diminution des mises en chantier en Abitibi-Témiscamingue au cours des six premiers mois de l’année. Notons qu’aucun logement locatif n’a été mis en chantier à Rouyn-Noranda et que seulement neuf l’ont été à Amos, dans un contexte où les logements vacants sont presque inexistants pour l’ensemble des régions de l’Abitibi-Témiscamingue.
Avec 29 mises en chantier, la Côte-Nord affiche de très faibles résultats au premier semestre de l’année 2012. On compte seulement 9 mises en chantier à Baie-Comeau, dont 4 logements locatifs, dans un marché où les taux d’inoccupation sont passés de 4,8 % à 2,0 % entre 2011 et 2012. Du côté de Sept-Îles, les coulées de fondation ont diminué de 50 % durant la première moitié de l’année 2012. Aucune nouvelle construction de logements locatifs n’a été inaugurée, comparativement à seulement 12 constructions pour toute l’année 2011 et à aucune en 2010. Pourtant, le taux d’inoccupation est de 0,3 % dans la région.
Une croissance importante dans les segments du logement locatif et de la copropriété à Québec explique la forte hausse dans la région de la Capitale-Nationale. Lorsqu’ils seront achevés, les nouveaux logements locatifs seront certainement les bienvenus dans cette région, où les taux d’inoccupation comptent parmi les plus faibles au Québec.
La Mauricie, quant à elle, se démarque avec la plus forte hausse au Québec en raison d’un bond important du nombre de copropriétés dans la ville de Trois-Rivières. Pour ce qui est de l’Outaouais, la vigueur de la construction dans la ville de Gatineau est responsable des bons résultats de la région durant la première moitié de l’année. Le nombre de mises en chantier de logements locatifs a triplé par rapport au premier semestre de l’année 2011 et la ville s’est aussi illustrée par la robustesse du marché de la copropriété.
Le marché de la revente
Le marché de la revente a été très actif au premier semestre de l’année 2012 alors que 47 431 transactions ont été effectuées, ce qui représente une hausse de 8 % par rapport au premier semestre de l’année 2011. Il est aussi demeuré relativement vigoureux dans le reste du Canada puisque les ventes ont progressé de 4 % (209 762 transactions). Malgré cette nouvelle hausse, le reste du Canada accuse toujours un recul par rapport au nombre de ventes avant la récession contrairement au Québec, où la baisse du marché immobilier s’est avérée modeste pendant cette période de ralentissement économique.
Malgré les perspectives incertaines de l’économie à l’échelle mondiale, plusieurs éléments ont favorisé la hausse de la confiance des consommateurs et stimulé le marché de l’habitation durant la première moitié de l’année 2012 au Québec. Les taux d’intérêt sont toujours à leur plus bas niveau en près de 60 ans , le marché de l’emploi a été dynamique au cours du premier semestre (79 500 nouveaux emplois) et l’immigration a affiché, au premier trimestre, son niveau le plus élevé en 20 ans (selon les dernières données disponibles). Par ailleurs, le nouveau resserrement des conditions d’accès au crédit hypothécaire qui était prévu en juillet a aussi certainement incité plusieurs ménages, en particulier les premiers acheteurs, à devancer l’achat d’une propriété. Le principal changement est la période d’amortissement maximale, qui est passée de 30 à 25 ans. Le plafond était de 40 ans en 2008.
Tous les segments de marché ont affiché de bons résultats au cours du premier semestre (maisons unifamiliales : + 7 %; copropriétés : 8 % et plexs : + 5 %). L’offre de logements existants augmente de façon considérable dans tous les segments de marché depuis plusieurs semestres, ce qui contribue à détendre le marché et à ralentir la progression des prix, surtout dans le segment de la copropriété. Dans ce contexte, plusieurs acheteurs se tournent davantage vers les propriétés existantes.
Le marché de la copropriété est néanmoins le plus vigoureux. Non seulement les ventes ont augmenté de façon importante au cours des deux derniers semestres (+ 9 % au dernier semestre de l’année 2011 et + 8 % au premier semestre de l’année 2012), mais l’offre de copropriétés connaît aussi une augmentation soutenue depuis 2 ans. En fait, 14 120 nouvelles copropriétés existantes ont été mises en vente au cours du premier semestre de l’année 2012 (+ 17 %). La hausse de l’offre de copropriétés neuves et existantes pourrait se traduire par une surabondance de copropriétés en vente sur le marché au cours des prochains trimestres. Cette situation contribuerait à atténuer davantage la croissance des prix pour ce segment de marché.
La livraison de logements communautaires et abordables
Au premier semestre de l’année 2012, il y a 516 logements neufs qui ont été livrés dans le cadre des programmes de la Société d’habitation du Québec. Ces logements représentent 14 % des 3 738 logements locatifs et coopératifs qui ont été construits sur le territoire québécois au cours de cette période.
1. Source : Fédération des chambres immobilières du Québec, Le Baromètre MLS du marché résidentiel.
