Bien qu’inférieur de 6 % à celui de 2010, le nombre de mises en chantier au Québec en 2011 (48 388) est comparable à celui observé au cours des années antérieures à la récession de 2009. Il est aussi largement supérieur à la croissance annuelle moyenne du nombre de ménages observée au cours des 5 dernières années, soit 41 933¹. Le nombre de mises en chantier suit une tendance modérée à la baisse depuis le sommet atteint en 2004. Cet atterrissage en douceur semble s’être poursuivi en 2011, à la suite des soubresauts de 2009 et de 2010. Les faibles taux hypothécaires sont les principaux facteurs qui continuent à alimenter le marché de l’habitation au Québec².

Dans le reste du Canada, la reprise amorcée en 2010 s’est poursuivie en 2011 avec une hausse de 5 % des mises en chantier par rapport à l’année précédente. Ce gain est essentiellement attribuable à la vigueur dans les secteurs de la copropriété et du logement locatif de l’Ontario, alors que les mises en chantier ont diminué en 2011 dans la plupart des autres provinces. Contrairement au Québec, dans le reste du Canada les mises en chantier restent encore nettement sous leur niveau d’avant la récession de 2009.

Les conditions économiques ont été plus favorables dans l’ensemble du Canada comparativement au Québec l’an dernier. La croissance économique de la province a été de 1,6 % au cours des trois premiers trimestres de 2011 comparativement à 2,4 % pour l’ensemble du Canada. Le nombre d’emplois a augmenté de 1,6 % au Canada comparativement à 1,0 % au Québec. Avec 38 000 emplois supplémentaires en moyenne pendant l’année, le Québec a créé la moitié moins d’emplois en 2011 qu’en 2010 et, surtout, la situation du marché de l’emploi s’est détériorée en cours d’année. En outre, l’avoir des ménages et leur pouvoir d’achat ont diminué l’an dernier, en raison de la correction boursière survenue à l’été et de la progression de l’indice des prix à la consommation de 3 %, la hausse la plus élevée en 20 ans³ au Québec. Cela s’est reflété dans le niveau de confiance des ménages, qui est à son plus bas depuis l’été 2009⁴, de même que sur la proportion des ménages qui considèrent le contexte comme propice pour procéder à un achat important telle une propriété⁵.

Les mises en chantier dans les centres urbains
 

La forte croissance des nouvelles constructions de copropriétés s’est faite au détriment du logement locatif et de la propriété individuelle, du moins dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec. La majorité des copropriétés en 2011 ont d’ailleurs été mises en chantier dans les grandes régions de Montréal, de Québec et de Gatineau.

Les plus petits centres urbains se caractérisent également par une croissance importante du nombre de nouvelles copropriétés. En outre, les mises en chantier de logements locatifs et de propriétés individuelles y demeurent au-dessus de leur niveau de 2006, ce qui n’est pas le cas dans les RMR.

Les taux d’inoccupation sont toujours très bas dans plusieurs petits marchés, ce qui contribue à stimuler la construction de logements locatifs. Par ailleurs, les prix des maisons sont généralement plus faibles dans les plus petits marchés, ce qui stimule la construction de maisons.

Le marché de la revente

Les ventes de logements existants progressent de façon beaucoup plus modeste depuis 2008. Elles ont même diminué en 2011. Il s’agit seulement de la deuxième baisse annuelle observée au cours des dix dernières années. L’élément encourageant est que l’année 2011 s’est terminée avec une série de sept hausses mensuelles consécutives des ventes6. L’Abitibi Témiscamingue s’est démarquée des autres régions du Québec tant au chapitre des ventes que de la progression des prix, principalement en raison de la situation à Rouyn-Noranda. Les ventes ont progressé de 15 % dans cette agglomération et les prix de 19 %, et ce, dans un contexte où la disponibilité des logements locatifs est quasi nulle et où la région attire bon nombre de travailleurs de l’industrie des mines d’or et de métaux7.

Ailleurs au Canada, le marché de la revente ne semble pas en voie de recouvrer les niveaux de ventes d’avant la récession de 2009, malgré une hausse de celles-ci de 3,4 % en 2011.

Au Québec, la copropriété est le seul marché qui a connu un gain en 2011 (+ 1 %), alors que les ventes de maisons unifamiliales ont baissé de 4 % et celles des plex de 9 %. La croissance des ventes de copropriétés est supérieure à celle de maisons unifamiliales depuis plusieurs années. Même si l’écart se rétrécit, on compte encore trois fois plus de ventes de maisons unifamiliales que de copropriétés. Les ventes de copropriétés se concentrent principalement dans la RMR de Montréal, qui enregistre les trois quarts des transactions concernant ce type de logement.

Le marché de la revente au Québec a maintenant atteint le niveau d’équilibre, c’est-à-dire que les vendeurs ne sont plus maîtres du rapport de force dans les négociations. Cela se traduit par un ralentissement dans la progression des prix. Les ménages désireux d’acheter un logement pourraient ainsi favoriser le marché existant plutôt que celui du neuf. À 4,7 %, la croissance annuelle des prix en 2011 est la plus faible en 10 ans, mise à part l’année de la récession, en 2009 (4,4 %). À titre comparatif, la croissance annuelle moyenne des prix des 10 dernières années a été de 8,5 % au Québec.

En 2011, le prix de vente moyen de l’ensemble des logements vendus au Québec (261 422 $) est demeuré nettement inférieur à celui observé au Canada (361 525 $). Ailleurs au Canada, ce prix a atteint 556 646 $ en Colombie-Britannique et 364 267 $ en Ontario.

La livraison de logements communautaires
et abordables
 

En 2011, 1 591 logements neufs ont été livrés dans le cadre des programmes de la Société d’habitation du Québec. Ces logements représentent 18 % des 8 791 logements locatifs et coopératifs qui ont été construits sur le territoire québécois en 2011.