Le bilan annuel 2014 du marché de l’habitation au Québec est un survol des principaux indicateurs qui composent le marché. Il met en lumière les faits saillants relatifs aux mises en chantier, au marché de la revente, au taux d’inoccupation ainsi que l’apport des programmes gouvernementaux dans la construction de logements communautaires et abordables.

Les mises en chantier au Québec et au Canada

Le nombre de mises en chantier est en hausse au Québec en 2014

Le marché de l’habitation neuve a renoué avec la croissance au Québec en 2014, période au cours de laquelle 38 810 unités ont été mises en chantier, soit une progression de près de 3 % par rapport à l’année précédente. Cette reprise de l’activité résidentielle survient après trois années successives de mauvaise performance (- 5,8 % en 2011, - 2,1 % en 2012 et - 20,3 % en 2013).

Le dernier trimestre de l’année 2014 s’est achevé sur une embellie du marché résidentiel neuf dans l’ensemble du Québec (urbain et rural). Au total, 11 070 logements ont été mis en chantier entre octobre et décembre 2014, soit une augmentation de près de 4 % comparativement à la même période l’année précédente.

Sur le plan géographique, les mises en chantier au Québec sont en recul dans quatre régions métropolitaines de recensement (RMR), alors qu’elles sont en hausse dans les deux autres. Les RMR de Montréal et de Trois-Rivières ont affiché respectivement une progression de 19,4 et de 11,1 %, attribuable à l’augmentation du nombre d’appartements.

Dans les centres urbains (10 000 habitants et plus), la croissance concerne en particulier les logements collectifs (les maisons jumelées et en rangée et les appartements). Les mises en chantier dans ce segment ont progressé de 10,6 % par rapport à l’année précédente. À l’inverse, les mises en chantier des maisons individuelles ont reculé de 12,2 %.

Étant donné le poids relatif de Montréal dans l’univers des logements au Québec, ce sont les mises en chantier de plusieurs grands immeubles du centre-ville de Montréal qui ont permis d’obtenir ce bilan global positif en 2014.

Malgré le retour de la croissance en 2014, le nombre des mises en chantier au Québec est demeuré sous la barre des 40 000, alors qu’il atteignait les 50 000 il y a quelques années. Cette offre de logements est supérieure à la demande qui suit généralement la formation nette des ménages.

Le nombre de mises en chantier a stagné au Canada en 2014

Ailleurs au Canada, la dynamique est tout autre : le rythme des mises en chantier a stagné en 2014. Au total, 150 516 unités ont été mises en chantier dans le reste du Canada, ce qui représente une variation de + 0,02 % par rapport à l’année précédente. Il existe toutefois des différences entre les provinces. Les mises en chantier ont ainsi fortement reculé dans les provinces de l’Atlantique (- 22,4 %) et en Ontario (- 3,2 %), alors qu’elles ont augmenté dans les Prairies (+ 6,4 %) et au Nouveau-Brunswick (+ 4,8 %).

Les mises en chantier selon les catégories de construction

Le nombre de mises en chantier des appartements a augmenté, tandis que celui des maisons individuelles a baissé

Dans l’ensemble du territoire québécois, les mises en chantier des appartements ont progressé d’environ 12 %, tandis que celles des maisons individuelles ont reculé de 14,6 %.

Les immeubles d’appartements sont de plus en plus populaires au Québec

En 2014, le nombre de mises en chantier des appartements a atteint 23 103 unités, soit une progression de près de 12 % par rapport à l’année précédente. Cette bonne performance confirme la popularité des appartements qui s’est faite au détriment des maisons individuelles.

Depuis 2006, le nombre de mises en chantier des appartements a dépassé celui des maisons individuelles et l’écart entre ces deux modèles n’a cessé d’augmenter. En 2014, par exemple, il y a eu deux fois plus de mises en chantier d’appartements (2,1) que de mises en chantier de maisons individuelles.

Une popularité en baisse pour les maisons individuelles

Avec 11 227 unités en 2014, le nombre de mises en chantier de maisons individuelles a reculé de 14,6 % par rapport à 2013. Il s’agit de la troisième baisse consécutive alors que la popularité des maisons individuelles neuves est en déclin au Québec.

La tendance à la baisse pour ce type de construction a débuté en 2005 et n’a pas cessé depuis. Entre 2005 et 2014, les mises en chantier ont ainsi diminué de 53,1 %.

Les mises en chantier selon le marché visé

La copropriété a repris sa croissance en 2014

Les mises en chantier des logements locatifs et des copropriétés sont en hausse, alors que celles des habitations en propriété absolue (propriétaires-occupants) sont en recul au Québec.

La croissance se poursuit dans le segment locatif

En 2014, le nombre de mises en chantier des logements locatifs a atteint 8 977 unités, ce qui correspond à une croissance de 6,6 % par rapport à l’année précédente. Avec un tel résultat, ce secteur a continué sa progression pour la deuxième année consécutive.

Les mises en chantier dans le segment de la copropriété ont connu une importante augmentation

Après le creux de 2013, où un recul important s’est produit (- 29,4 %) dans le segment de la copropriété au Québec, le nombre de mises en chantier a atteint 13 345 unités en 2014, ce qui correspond à une hausse de 15,2 %.

Le retour à la croissance dans ce segment touche en particulier les RMR du Québec, notamment celle de Montréal qui a affiché une hausse de 16,4 % des mises en chantier, grâce aux grands chantiers de copropriétés au centre-ville. Par contre, les mises en chantier dans les centres urbains moyens (moins de 100 000 habitants) et les petits centres (moins de 50 000 habitants) ont reculé respectivement de 17,1 et de 30,1 %.

Le segment des habitations pour propriétaires-occupants a encore enregistré une baisse

En 2014, 15 869 unités ont été mises en chantier dans le segment des habitations pour propriétaires-occupants (propriété absolue), ce qui représente une chute de 9,2 % comparativement à 2013. Cette mauvaise performance est attribuable à la baisse des mises en chantier des maisons individuelles.

La tendance qui se dessine au Québec est un recul progressif du segment des habitations pour propriétaires-occupants au profit de la copropriété.

Cela se traduit par un resserrement graduel de l’écart entre les mises en chantier de ces deux catégories de propriété. Par exemple, en 2002, le nombre de mises en chantier dans le segment des habitations destinées aux propriétaires-occupants était 3,4 fois plus élevé que celui enregistré dans le segment de la copropriété. En 2014, cette proportion n’était plus que de 1,2.

Les mises en chantier selon les régions administratives

Une grande disparité des mises en chantier en région

Les mises en chantier ont beaucoup varié d’une région à l’autre. Dans cinq régions administratives, les mises en chantier par 1 000 habitants ont dépassé la moyenne québécoise (1,14), alors que 11 autres ont obtenu de faibles résultats, oscillant entre 0,97 à 0,05 (mise à part la Mauricie avec 1,10).

La région des Laurentides est arrivée en tête du classement avec le meilleur ratio, soit 2,14. Cette bonne performance est attribuable à une augmentation de 17 % des mises en chantier en 2014. Les régions de Montréal (1,39), de l’Outaouais (1,25), de la Montérégie (1,22) et du Centre-du-Québec (1,19) ont aussi affiché de bons résultats.

À l’inverse, la région de la Côte-Nord s’est classée à la dernière place, avec un résultat de 0,05.

Le marché de la revente

Le marché de la revente est en léger recul en 2014

En 2014, au Québec, 70 686 transactions ont été effectuées sur le marché de la revente, ce qui représente une légère baisse par rapport à l’année précédente (0,8 %). Ce recul est toutefois moins important que celui enregistré en 2013 (- 8 %).

La baisse a principalement touché le segment de la copropriété où 14 423 unités ont été vendues, soit une baisse de 2 % par rapport à 2013.

En revanche, les ventes sont demeurées stables dans les autres segments. Au total, 49 857 maisons unifamiliales (- 0,4 %) et 6 032 plex (0,3 %) ont été vendus en 2014.

Les ventes ont reculé au Québec en 2014, notamment à cause du marché de l’emploi qui était au ralenti durant cette période. Or, le nombre d’emplois à temps plein ayant une incidence directe sur le marché de l’immobilier résidentiel a baissé de 33 400 par rapport à 2013.

Au Canada, par contre, le marché de la revente a été plus dynamique en 2014, le nombre de transactions ayant progressé de 5 % en regard de l’année précédente.

Les prix sur le marché de la revente sont restés stables en 2014

Pour l’ensemble de la province, le prix médian d’une unifamiliale s’établissait à 227 000 $, ce qui représente une augmentation de 1 %. La hausse du nombre des propriétés à vendre (+ 10 %), combinée au ralentissement des ventes (0,8 %), explique cette variation du prix de vente.

La variation du prix médian de l’unifamiliale a été plus élevée de 2 % dans les régions métropolitaines de recensement de Sherbrooke et de Trois-Rivières en 2014.

Le taux d’inoccupation des logements locatifs

Le marché locatif s’est détendu au Québec, affichant un taux d’inoccupation en hausse

En octobre 2014, le taux d’inoccupation moyen des immeubles d’initiative privée comprenant trois logements et plus s’établissait à 3,7 % dans les centres urbains (de 10 000 habitants et plus), comparativement à 3,1 % en 2013. La combinaison de la baisse de la demande et de la hausse de l’offre de logements locatifs explique cette remontée du taux d’inoccupation.

La faiblesse de la demande est attribuable au recul du bilan migratoire et à la baisse de l’emploi chez les jeunes de 15 à 24 ans. Sur le plan de l’offre, les mises en chantier de logements locatifs ont affiché une progression de près de 35 % entre octobre 2013 et septembre 2014.

Par ailleurs, les grands logements qui répondent aux besoins des familles demeurent toujours rares au Québec. Dans les centres urbains, le taux d’inoccupation est de 4,6 % pour les studios et de 3,1 % pour les appartements de trois chambres et plus.

Sur le plan de la répartition géographique, le taux d’inoccupation a augmenté dans les six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec en 2014, son niveau le plus élevé se situant dans la RMR de Gatineau (6,5 %) et son niveau le plus bas, dans celle de Québec (3,1 %).

Au Canada, le taux d’inoccupation est demeuré pratiquement stable à 3,0 % en 2014, soit le même niveau que celui de 2013 (+ 2,9 %).

Le marché locatif non traditionnel prend de l’ampleur

La proportion des copropriétés offertes en location (qui constitue le marché locatif non traditionnel) augmente dans les grandes régions métropolitaines du Québec (Montréal et Québec), le taux d’inoccupation observé sur ce marché se rapprochant de celui du marché locatif traditionnel (immeubles d’initiative privée de trois logements et plus dans les centres urbains).

En 2014, la part des copropriétés offertes en location dans la RMR de Montréal était de 13,3 %, comparativement à 9,3 % en 2011. Le taux d’inoccupation de 3,4 % est exactement au même niveau que celui observé sur le marché locatif traditionnel (3,4 %).

La situation est comparable dans la RMR de Québec dont la proportion des copropriétés offertes en location était de 10,2 % en 2014 (6,3 % en 2011). Le taux d’inoccupation de 3,2 % est presque le même que celui du marché traditionnel (3,1 %).

Livraison de logements communautaires et abordables

L’apport des programmes gouvernementaux dans la construction de logements communautaires et abordables

La Société d’habitation du Québec (SHQ) intervient de diverses façons dans le marché de l’habitation, notamment par la construction de logements abordables et communautaires dans le parc québécois des logements.

Ainsi, au cours de l’année 2014, la SHQ a livré 1 476 logements communautaires et abordables neufs par l’intermédiaire de son programme AccèsLogis. Ces logements représentent près de 19 % des 7 869 logements locatifs et coopératifs neufs achevés au Québec pour la même période.

1 Source: SCHL, Bulletin mensuel d'information sur le logement, tableaux A1-3, A6-1, C4 (données cumulatives et semestrielles); SCHL, Bulletin mensuel d'information sur le logement, tableaux C3 (données trimestrielles) A1-1 et A6-1;  SCHL, Statistique du logement au Canada, tableaux 10, 14 et 16.
2 stat.gouv.qc.ca/statistiques/travail-remuneration/population-active-chomage/statistiques-regionales/ra_taux_trim.htm