Premier semestre de l’année 2016
Le bilan du premier semestre 2016 du marché de l’habitation au Québec résume l’état des principaux paramètres du marché résidentiel. Il met en lumière les faits saillants relatifs au marché du neuf (mises en chantier), au marché de la revente ainsi que la contribution des programmes gouvernementaux dans la construction de logements communautaires et abordables.
Les mises en chantier au Québec
Les activités dans le secteur résidentiel neuf sont en hausse au Québec pour le premier semestre de l’année.
Selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le cumul du nombre des mises en chantier au premier semestre de 2016 s’est établi à 16 608 unités dans l’ensemble des régions du Québec (régions urbaines et rurales confondues), ce qui représente une augmentation de plus de 10,0 % par rapport au niveau atteint (15 043) à la même période en 2015.
Ailleurs dans le reste du Canada, le bilan mi-année de l’activité résidentielle est aussi globalement positif bien que celui-ci cache une disparité importante entre les provinces concernées (voir tableau 1). De janvier à juin 2016, le nombre des mises en chantier s’élève à 74 853 unités dans le reste du Canada, alors que ce nombre était de 72 380 durant la même période en 2015.
Tableau 1 - Mises en chantier au Canada et dans les provinces - premier semestre de 2015 et de 2016
(en nombre d’unités de mises en chantier, variation en pourcentage)
| 2015 | 2016 | Variation 2015-2016 | |
|---|---|---|---|
| Terre-Neuve-et-Labrador | 657 | 562 | -14,5 |
| Île-du-Prince-Édouard | 192 | 224 | 16,7 |
| Nouvelle-Écosse | 1 869 | 1 546 | -17,3 |
| Nouveau-Brunswick | 588 | 616 | 4,8 |
| Québec | 15 043 | 16 608 | 10,4 |
| Ontario | 29 861 | 34 989 | 17,2 |
| Manitoba | 2 315 | 2 294 | -0,9 |
| Saskatchewan | 2 525 | 1 994 | -21 |
| Alberta | 19 485 | 11 335 | -41,8 |
| Colombie-Britannique | 14 888 | 21 293 | 43 |
| Canada | 87 423 | 91 461 | 4,6 |
| Reste du Canada | 72 380 | 74 853 | 3,4 |
Source : SCHL, Portail de l’information sur le marché de l’habitation, calculs de la SHQ (consulté le 15 août 2016).
Les mises en chantier dans les centres urbains
Les mises en chantier dans les centres urbains sont en hausse
L’analyse des données publiées par la SCHL montre que les mises en chantier d’habitation sont en augmentation dans les centres urbains (10 000 habitants et plus) du Québec pour se chiffrer à 14 441 unités (+ 10,4 %) durant les six premiers mois de 2016. À titre comparatif, ce chiffre était 13 200 en 2015 pour la même période. La hausse des activités résidentielles dans les centres urbains est principalement attribuable à la croissance dans le segment des appartements (+ 11,2 %).
Régions métropolitaines de recensement
La progression de 3,5 % pour l’ensemble des régions métropolitaines de recensement (RMR) est attribuable à la remontée dans les régions de Montréal (+ 12,5 %) et de Trois-Rivières (+ 36,5 %). Par contre, des reculs importants ont été affichés par les RMR de Québec (- 12,0 %), de Saguenay (- 33,0 %) et de Sherbrooke (- 20,0 %) pour cause du ralentissement des mises en chantier des appartements dans ces trois régions. La situation observée à Montréal pèse lourdement sur l’ensemble des RMR, étant donné que plus de la moitié (52,0 %) des mises en chantiers réalisées dans les centres urbains du Québec sont localisées à Montréal.
Tableau 2 - Mises en chantier dans les RMR du Québec, premier semestre de 2015 et de 2016
(en nombre d’unités de mises en chantier, variation en pourcentage)
| 2015 | 2016 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Gatineau | 721 | 714 | 1,0 |
| Montréal | 7 510 | 6 674 | 12,5 |
| Québec | 2 143 | 2 436 | -12 |
| Saguenay | 155 | 231 | -32,9 |
| Sherbrooke | 637 | 793 | -19,7 |
| Trois-Rivières | 262 | 192 | 36,5 |
| Ensemble du Québec | 11 428 | 11 040 | 3,5 |
Source : SCHL, Portail de l’information sur le marché de l’habitation, calculs de la SHQ (consulté le 15 août 2016).
Les mises en chantier selon les types de construction
Une remontée du rythme des activités est observée pour tous les types de construction
Au premier semestre de l’année 2016, les mises en chantier sont en augmentation dans tous les secteurs, à savoir ceux des maisons individuelles (la première fois après plusieurs semestres de reculs successifs), des maisons en rangée et des appartements. Le nombre des mises en chantier des maisons jumelées est néanmoins resté stable.
De janvier à juin 2016, les données concernant le nombre de mises en chantier selon les types de construction sont les suivantes : pour les maisons individuelles, 4 462 unités (+ 6,8 %), pour les appartements, 9 919 (+ 11,2 %), pour les maisons en rangée, 835 (+ 51,0 %) et pour les maisons jumelées, 1 392 (+ 0,2 %). En comparaison, durant la même période en 2015, le nombre de mises en chantier de maisons individuelles était de 4 179, celui des appartements, de 8 922, celui des maisons en rangée, de 553 et celui des maisons jumelées, de 1 389.
Tableau 3 - Répartition des mises en chantier selon les types de construction, premier semestre de 2016
(en nombre d’unités de mises en chantier, variation en pourcentage)
| 2015 | 2016 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | 4 179 | 4 462 | 6,8 |
| Maison jumelée | 1 389 | 1 392 | 0,2 |
| Maison en rangée | 553 | 835 | 51,0 |
| Appartement | 8 922 | 9 919 | 11,2 |
| Total | 15 043 | 16 608 | 10,4 |
Source : SCHL, Portail de l’information sur le marché de l’habitation, calculs de la SHQ (consulté le 15 août 2016).
Au Québec, la popularité des logements collectifs (soutenue par la popularité de la copropriété) continue de s’affirmer, et ce, au détriment des maisons individuelles.
En effet, depuis plusieurs années, la part des mises en chantier des appartements par rapport au total des mises en chantier ne cesse d’augmenter, alors que celle des maisons individuelles a continuellement baissé. Du premier semestre de 2011 au premier semestre de 2016, cette part s’est accrue de 51,0 % à 60,0 % pour les appartements. En comparaison, celle des maisons individuelles a baissé de 36,7 % à 26,9 % durant la même période.
Les mises en chantier selon le marché visé
Le marché visé regroupe trois segments de construction liés au mode d’occupation auquel est destiné un logement : en propriétaire occupant, en copropriété et en location.
Les mises en chantier de logements locatifs et de logements en propriété absolue sont en hausse, alors que celles de copropriétés sont en recul
Pendant les six premiers mois de 2016, les mises en chantier de logements locatifs et de maisons pour propriétaires-occupants se sont élevées respectivement à 6 139 unités et à 4 852 unités, ce qui correspond à des progressions respectives de 31,9 % et de 5,0 %.
À l’inverse, après un bilan positif enregistré à la fin de 2014, les mises en chantier de copropriétés continuent de reculer, pour atteindre 3 253 unités au premier semestre de 2016, soit une baisse de 16,7 % par rapport à la même période en 2015. Il s’agit donc d’une troisième baisse semestrielle consécutive dans ce secteur. Toutefois, le recul actuel est moins important par rapport à celui qui s’était produit entre les premiers semestres de 2014 et 2015, soit - 42,6 %.
Tableau 4 - Répartition des mises en chantier selon le marché visé, premier semestre de 2015 et de 2016
(en nombre d’unités de mises en chantier, variation en pourcentage)
| 2015 | 2016 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Propriétaire-occupant | 4 619 | 4 852 | 5,0 |
| Locatif | 4 656 | 6 139 | 31,9 |
| Copropriété | 3 903 | 3 253 | -16,7 |
| Coopératif | 20 | 197 | 885 |
| Total | 13 198 | 14 441 | 9,4 |
Source : SCHL, Portail de l’information sur le marché de l’habitation, calculs de la SHQ (consulté le 15 août 2016).
L’augmentation du nombre de mises en chantier de logements locatifs au premier semestre de 2016 s’inscrit dans une tendance amorcée à la fin de 2013 (voir graphique 2). Cette reprise des activités dans le segment du locatif au Québec est confirmée par des données annuelles disponibles.
Le marché de la revente
Les activités sont en hausse sur le marché de la revente au Québec
Selon les données provenant de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le cumul des ventes résidentielles réalisées au cours du premier semestre de 2016 au Québec s’élève à 44 913, soit une hausse de 5,5 % par rapport à la même période en 2015. Il s’agit d’une troisième augmentation semestrielle consécutive observée sur ce plan.
L’augmentation des transactions touche tous les types de propriétés : les ventes de maisons unifamiliales, de copropriétés et de plex ont augmenté respectivement de 5,6 %, 4,0 % et 5,4 %.
L’augmentation des activités résidentielles observée sur le marché de la revente est attribuable à la faiblesse du taux hypothécaire, qui demeure toujours à son plus bas niveau (3,14 % au deuxième trimestre), et à l’augmentation du nombre d’emplois au Québec, alors que 6 200 emplois ont été créés au Québec entre le premier et deuxième trimestre de 2016 (Statistique Canada, citée par la FCIQ).
Les activités sur le marché de la revente sont plus vigoureuses ailleurs dans le reste du Canada, alors que le nombre des transactions résidentielles réalisées s’élève à 247 951 unités, soit une progression de 11,1 % par rapport à 2015.
Quatre des six régions métropolitaines de recensement du Québec ont affiché des hausses des ventes résidentielles
Les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Gatineau (+ 12,6 %), de Montréal (+ 4,8 %), de Québec (+ 1,7 %) et de Trois-Rivières (+ 4,1 %) ont affiché des augmentations des ventes au premier semestre de 2016, tandis que les RMR de Saguenay (- 5,2 %) et de Sherbrooke (- 13,5 %) ont plutôt connu des replis sur ce plan.
L’offre des propriétés à vendre est en léger repli au Québec
La tendance à la baisse de l’offre s’est confirmée, alors que le nombre des propriétés à ventre s’est établi à 81 162 unités, soit un recul de 5,0 % au deuxième trimestre de 2016; il s’agit d’une seconde baisse consécutive.
La diminution de l’offre des propriétés touche en particulier les RMR de Montréal (- 10,0 %), de Trois-Rivières (- 10,0 %) et de Gatineau (- 3,0 %).
Par ailleurs, le prix médian des maisons unifamiliales au Québec a atteint 237 500 $, soit seulement 1,0 % de plus qu’un an auparavant.
La livraison de logements communautaires et abordables
La contribution des programmes gouvernementaux à la construction de logements communautaires et abordables se poursuit
La Société d’habitation du Québec (SHQ) intervient de diverses façons dans le marché de l’habitation, notamment par la construction de logements abordables.
L’offre de logements communautaires et abordables représente 6,0 % (318/5 340 unités) de l’ensemble des logements locatifs et coopératifs achevés au Québec dans les six premiers mois de l’année 2016.
Ainsi, grâce aux investissements du gouvernement du Québec, 318 nouvelles unités ont été livrées par l’intermédiaire du programme AccèsLogis Québec de la SHQ.
Les données utilisées pour cette analyse proviennent de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et de la Société d’habitation du Québec (SHQ).
