Le bilan du premier semestre de l’année 2015 du marché de l’habitation au Québec résume l’état des principaux paramètres du marché résidentiel. Il met en lumière les faits saillants relatifs au marché du neuf (mises en chantier), au marché de la revente ainsi que la contribution des programmes gouvernementaux à la construction de logements communautaires et abordables.

Les mises en chantier au Québec et au Canada

Le nombre de mises en chantier a reculé au Québec, alors qu’il est en hausse dans la plupart des autres provinces

Au Québec, le nombre de mises en chantier au premier semestre de 2015 s’est établi à 15 041 unités, ce qui représente un recul de 15,5 % par rapport au niveau atteint (17 801) pour la même période en 2014.

Ailleurs au Canada, le bilan de la mi-année de l’activité résidentielle est plutôt positif, excepté dans les Prairies (Manitoba, Saskatchewan et Alberta), où il a légèrement décliné (−5,5 %). En effet, de janvier à juin 2015, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a dénombré 72 379 mises en chantier dans le reste du Canada, ce qui équivaut à une croissance de 4,3 % comparativement au volume enregistré en 2014 (69 402) pour la même période.

Les mises en chantier dans les centres urbains

Les mises en chantier dans les centres urbains sont au ralenti

Dans les centres urbains (10 000 habitants ou plus), 13 198 unités ont été mises en chantier durant les six premiers mois de 2015, ce qui représente une baisse de 16,0 % par rapport au niveau enregistré (15 718) une année plus tôt. Le recul des activités résidentielles concerne à la fois le secteur des maisons individuelles (−16,3 %) et celui des logements collectifs (appartements) (−16,1 %).

À l’échelle régionale, les activités résidentielles sont en chute dans quatre régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec, mais en hausse à Sherbrooke et à Québec, où le nombre de nouvelles unités a bondi substantiellement. En effet, les mises en chantier ont reculé de 54,2 % dans la RMR de Trois-Rivières, de 34,4 % à Saguenay, de 29,1 % à Gatineau et de 23,9 % à Montréal, alors qu’elles ont augmenté de près de 38,0 % à Sherbrooke et de 25,7 % à Québec. À noter que la situation observée à Montréal influe grandement sur celle de l’ensemble des RMR, étant donné que plus de trois mises en chantier sur cinq (60,5 %) réalisées au Québec sont situées à Montréal.

Les mises en chantier selon les catégories de construction

Les mises en chantier sont en baisse aussi bien pour les maisons individuelles que pour les logements collectifs

De janvier à juin de cette année, le nombre de mises en chantier de maisons individuelles s’élevait à 4 179, ce qui correspond à un recul de 18,3 % comparativement à 5 113 unités atteintes au premier semestre de 2014.

Par ailleurs, les mises en chantier de logements collectifs ont également baissé au premier semestre de 2015 comparativement à leur niveau au premier semestre de 2014. En effet, le nombre de mises en chantier de logements collectifs s’élevait à 8 922 unités au premier semestre de cette année, soit une baisse de 14,6 % par rapport aux 10 444 unités atteintes un an plus tôt.

Toutefois, on observe un attrait plus marqué pour les logements collectifs au Québec (soutenu par la popularité de la copropriété au détriment de la maison individuelle). Cet attrait se mesure par la part toujours grandissante de ce segment résidentiel dans l’ensemble des mises en chantier au Québec.

Ainsi, malgré la baisse des mises en chantier de logements collectifs au premier semestre de cette année, la part de ce segment résidentiel dans l’ensemble des mises en chantier au Québec est en hausse, passant de 58,7 % au premier semestre de 2014 à 59,3 % au premier semestre de 2015.

Les mises en chantier selon le marché visé

Le marché visé regroupe trois segments qui sont liés à la vocation ou au mode d’occupation d’un logement : en propriété absolue ou propriétaire occupant, en copropriété et en location.

La baisse des mises en chantier de copropriétés côtoie la hausse de celles de logements locatifs

Après un bilan positif enregistré à la fin de 2014, le nombre de mises en chantier dans le segment de la copropriété a amorcé une baisse accélérée (−41,6 %) pour atteindre 3 996 unités au premier semestre de l’année 2015.

À l’inverse, le nombre de mises en chantier dans le secteur locatif au premier semestre de 2015 s’est accru de 56,0 % par rapport à son niveau au premier semestre de 2014, contrastant avec le ralentissement constaté dans le segment de la copropriété.

Quant aux mises en chantier des maisons pour propriétaires-occupants, leur nombre a atteint 6 082 unités au premier semestre, soit un recul de 18,4 % comparativement à la même période de l’année dernière. Bien que les logements en propriété absolue représentent encore 40,4 % du total des mises en chantier au Québec au premier semestre de 2015, ce segment résidentiel est en perte de vitesse depuis plusieurs années.

Les mises en chantier selon les régions administratives

À quelques exceptions près, les mises en chantier sont au ralenti dans la majorité des régions administratives

D’une région administrative à l’autre, le portrait général observé est une forte variation à la baisse du nombre de mises en chantier alors que 10 régions sur 17 ont affiché un bilan négatif au premier semestre de 2015. En l’occurrence, il s’agit de Lanaudière (−11,9 %), de l’Abitibi-Témiscamingue (−19,5 %), de l’Outaouais (−29,6 %), du Saguenay–Lac-Saint-Jean (−31,2 %), du Centre-du-Québec (−31,3 %), de la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine (−40,0 %), du Bas-Saint-Laurent (−41,0 %), de la Mauricie (−51,6 %), de Montréal (−59,8 %) et de la Côte-Nord (−97,4 %).

À l’inverse, six régions ont affiché un bilan semestriel positif en ce qui concerne les activités sur le marché résidentiel neuf. Il s’agit de l’Estrie (+37,9 %), de la Capitale-Nationale (+30,3 %), de la Chaudière-Appalaches (+18,2 %), des Laurentides (+12,6 %), de Laval (+10,8 %) et de la Montérégie (+3,4 %).

Le marché de la revente

Le marché de la revente est en constante augmentation

Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le marché résidentiel de la revente était en hausse au premier semestre de 2015, alors que 42 575 propriétés existantes ont été vendues, ce qui correspond à une augmentation de près de 6 % en regard du résultat obtenu à la même période en 2014. Il s’agit d’une seconde augmentation semestrielle consécutive sur ce plan. Par ailleurs, l’augmentation du nombre de transactions au Québec touche les trois segments du marché de la revente (maison unifamiliale, copropriété et plex). Ainsi, les ventes ont progressé respectivement de 7,0 % pour des maisons unifamiliales, de 4,0 % pour des copropriétés et de 5,0 % pour des plex.

La hausse des activités résidentielles observée sur le marché de la revente est attribuable à la faiblesse du taux hypothécaire, qui demeure toujours à son plus bas niveau, et à l’augmentation du nombre d’emplois au Québec depuis 2014, alors que 8 300 emplois ont été créés dans la province rien qu’au cours des trois derniers mois de l’année (Statistique Canada, cité par la FCIQ).

Le marché de la revente est tout aussi vigoureux ailleurs au Canada, puisque les transactions ont progressé de 6,5 % (213 362 unités vendues).

Une hausse des transactions est observée dans toutes les régions métropolitaines de recensement du Québec

Les six régions métropolitaines de recensement (RMR) ont enregistré une augmentation du nombre de ventes de propriétés au premier semestre de 2015, comparativement à une année plus tôt, mais c’est à Gatineau (+7,0 %), à Montréal (+6,0 %) et à Québec (+5,0 %) que la progression a été la plus importante. Viennent ensuite Sherbrooke (+3,0 %), Saguenay (+1,0 %) et Trois Rivières (+1,0 %).

L’offre de propriétés à vendre s’est accrue légèrement au Québec

Le nombre de propriétés à vendre au deuxième trimestre de cette année s’est établi à 85 064 unités, soit 5 % de plus qu’à pareille période l’année dernière. Cette augmentation s’observe dans toutes les catégories de propriétés. Ainsi, le nombre d’unités à vendre était de 57 040 (+5 %) pour les maisons unifamiliales, de 6 752 (+5 %) pour les plex et de 20 427 (+4 %) pour les copropriétés.

Par ailleurs, le prix moyen de l’ensemble des propriétés vendues a progressé de 1,4 % au premier semestre de 2015 pour atteindre 272 266 $.

Livraison de logements communautaires et abordables

L’apport des programmes gouvernementaux à la construction de logements communautaires et abordables

La Société d’habitation du Québec (SHQ) intervient de diverses façons dans le marché de l’habitation, notamment par la construction de logements abordables et communautaires dans le parc québécois des logements.

L’offre de logements communautaires et abordables représente 13,3 % (515/3 880 unités) de l’ensemble des logements locatifs et coopératifs achevés au Québec dans les six premiers mois de l’année 2015.

Ainsi, grâce aux investissements du gouvernement du Québec, 515 nouvelles unités ont été livrées par l’entremise du programme AccèsLogis Québec de la SHQ.

Les données utilisées pour cette analyse proviennent de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) et de la Société d’habitation du Québec (SHQ).